借主が3ヶ月連続で賃料を支払ってくれません。賃貸借契約書には、｢1ヶ月でも賃料の不払いがあった場合は、催告なしに賃貸借契約を解除できる｣という一文があります。契約を解除して出て行ってもらうことはできますか。

賃料不払いが、当事者間の信頼関係を破壊するような不誠実なものでない限り、直ちに契約を解除することはできません。もっとも、本問では、3ヶ月連続で賃料の不払いが続いているため、借主に未払賃料を払おうという誠意がまったくなく、賃料不払いにつきやむを得ないような理由がなければ、未払賃料の支払いを催告したうえで解除が認められる可能性は高いでしょう。

家賃の支払いはもっとも基本的な義務

賃貸借契約は、貸主が部屋や建物などを貸し、借主がその対価として賃料を支払う契約です。したがって、借主が賃料を支払うことはもっとも基本的な義務です。

とはいえ、借主も生活のためや事業のために部屋を借りているはずですから、どうしても賃料が払えなかったという場合にも、即刻出て行かなければならないとなると、大変酷な結果になってしまいます。

そこで判例では、いくら契約書で取り決めがあったとしても、たった一度の賃料の不払いがあっただけでは、契約の解除はできないという扱いがなされています。一般的には、契約の解除が成立するためには、何回かの賃料不払いがあったことが前提となるでしょう。

では、具体的に何回の不払いがあれば契約を解除できるのでしょうか。

実は、この点について確固とした基準があるわけではありません。
これまでの裁判例を見ても、2ヶ月間の賃料未払いがある場合に解除が有効とした例（松山地裁／昭和31年9月18日判決）もあれば、7ヶ月分の賃料未払いがあっても解除が認められなかった例（神戸地裁／昭和30年1月26日判決）もあります。
結局、解除できるかどうかの決め手となるのは、「当事者間の信頼関係が破壊されているかどうか」にかかってくるのです。

信頼関係が破壊されているか。

建物の賃貸借契約は、普通は契約が数ヶ月から数年間続くことが想定されるので、そのためには両者の信頼関係が不可欠です。そうである以上、これを解除するためには、信頼関係が破壊されたという事実が必要になるのです。

そこで、多くの裁判例では、賃料不払いが当事者間の信頼関係を破壊するような不誠実なものでない限り、契約を解除することは貸主と借主の間の信義に反し、許されないとされています。

そして、信頼関係の破壊については、不払いの理由、不払いの金額、不払いの期間、いったんは不払いがあってもその後法務局に対して供託の手続をし続けているか、などさまざまな事情を考慮して裁判所が判断することになります。

したがって、質問のケースのように3ヶ月分の未払いがあったとしても、貸主側の望む契約解除が認められるとは限りません。

しかし、借主に未払い分の家賃を払おうという誠意がまったくなく、やむを得ないような理由（例えば、高額な治療費を支払うためにどうしても払えなかったなど）がなければ、未払い分の賃料を請求（催告）したうえで解除が認められる可能性は高いでしょう。

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