電話をかけるご相談フォーム

サブリース契約を更新拒絶したい

q.jpg
q_smp.jpg

マンション1棟を所有しており、20年前、不動産会社との間で、サブリース契約(普通借家契約)を締結しました。
契約当初より周辺の都市開発が進んだため、マンションは常に満室状態です。もうすぐ更新の時期なので、これを機にサブリース契約を終了させたいと考えております。更新拒絶により契約を終了させることはできるでしょうか。

a.jpg
a_smp.jpg

サブリース契約でも更新拒絶には正当事由が要求されるため、正当事由が認められない限り、直ちに契約を終了させることはできません。

サブリース契約にも借地借家法が適用される

建物の所有者が、不動産会社(サブリース会社)に建物を一括して賃貸し、サブリース会社が入居者に転貸して収益を得る事業をサブリース事業といいます。

所有者とサブリース会社間の賃貸借契約は、サブリース契約(マスターリース契約ということもあります)と呼ばれます。

サブリース契約は、普通借家契約で契約期間も長期にわたるのが通常です。そのため、中には、状況の変化に伴い、期間満了時にオーナー側からサブリース契約の更新拒絶をするケースもあります。
この場合、①サブリース契約にも借地借家法が適用され、更新拒絶には借地借家法28条の正当事由が要求されるのか、②借地借家法が適用されるとしても、正当事由の有無は通常の賃貸借契約と同様の判断基準になるのか、という点が問題となります。
この点、①については、サブリース契約も建物の賃貸借契約であるため、借地借家法が適用されるとするのが判例です(最高裁平成15年10月21日判決)。
また、②について、判例の多くは、正当事由の判断においてサブリース契約であることは特に重要な考慮要素となるわけではなく、通常の賃貸借契約と同様の判断基準になるとしています(札幌地裁平成21年4月22日判決など)。

そのため、サブリース契約の更新拒絶には正当事由が必要であり、その判断は通常の賃貸借契約と同様になる可能性が高いでしょう。

サブリース契約を締結するにあたって注意すべき点とは?

サブリース事業では、サブリース会社による長期の家賃保証のもとで、建物所有者が金融機関から多額の融資を受けてマンションなどを建築する形態がとられることがあります。
この場合、家賃保証があるから多額のローンを組んでも安心と思ってしまいがちです。

ところが、家賃保証があるからといって、保証された賃料が契約終了時まで必ずしも確実に支払われるわけではありません。
サブリース契約にも借地借家法が適用されるとするのが判例の立場ですから、サブリース契約にも、賃料減額請求に関する借地借家法32条が適用されます。借地借家法32条は、強行法規なので、家賃保証という特約で、サブリース会社による賃料減額請求を防げるわけではないのです(もっとも、家賃保証の事実は賃料減額請求の判断において重要な事情として考慮はされます。)。

サブリース会社から賃料減額請求を受けるのを防止する対策としては、当初から、サブリース契約を普通借家契約ではなく、定期借家契約にしておくことが考えられます。

定期借家契約では、賃料の改定に関する特約がある場合、借地借家契約32条は適用されないため(同法38条7項)、家賃保証があればサブリース会社は賃料減額請求ができなくなります。

また、定期借家契約は、期間満了によって当然に契約が終了するため、サブリース会社から更新拒絶による正当事由の主張をさせない対策としても有用です。