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賃貸借契約を終了させるには

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建物賃貸借の契約期間が満了したので明け渡してもらいたいのですが、賃貸借契約を終了させるには、やむを得ない理由が必要であるということを聞きました。やむを得ない理由は、どのような事情を考慮して判断されるのでしょうか。

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①建物の貸主及び借主が建物の使用を必要とする事情、②賃貸借に関するそれまでの経過、③建物の利用状況、④建物の現在の状況、⑤立退料などの提供を考慮して判断されますが、このうち主たる判断要素となるのが、①建物の使用を必要とする事情です。

5つの基準で決められる正当事由

普通借家契約では、契約期間が終わっても、貸主に更新拒絶をする「やむを得ない理由」がなければ、契約はそのまま更新されます。

ここでいう「やむを得ない理由」を、法律では正当事由(借地借家法28条)といいます。

立ち退きの正当事由は、

①建物の貸主及び借主が建物の使用を必要とする事情
②賃貸借に関するそれまでの経過
③建物の利用状況
④建物の現在の状況
⑤立退料などの提供

など5つの基準を考慮して判断されます(借地借家法28条)。

法律ではこのようにさまざまな基準が挙げられていますが、正当事由で主たる判断要素となるのは、①の「建物の使用を必要とする事情」です。

裁判所は、まず建物を使用する必要性に関して、貸主の事情と借主の事情を比較します。
この建物を使用する必要性だけで判断できるのであれば、そこまでで正当事由の有無を判断します。
そのうえで、上記の主たる判断要素だけでは判断できない場合に、他の基準をあわせて考慮することにより、正当事由があるかどうか、つまり借主が建物を明け渡すのはやむを得ないかどうかを判断するのです。  

貸主側の①「建物の使用を必要とする事情」としては、その建物に住む(居住の必要性)、あるいはその建物で営業する必要性(営業の必要性)のほかに加え、建物を建て替えする必要性(建物の老朽化)も考えられます。

居住の必要性は、貸主自らの居住の必要性だけでなく、貸主の家族や従業員など、貸主と密接な関係を有する者の居住の必要性も含まれます。
貸主の居住の必要性は、貸主が住む場所として、当該建物である必要性が高い具体的な事情(例えば、2階建ての建物を賃貸しているケースで、貸主が高齢で病気を患い、長男家族と同居して一緒に生活する差し迫った事情があるなど)があれば、居住の必要性が大きくなります。

営業の必要性も、同様に、貸主が営業する場所として、当該建物である必要性が高い具体的事情(例えば、当該建物でなければ、貸主が行う予定の営業をすることが事実上不可能である事情があるなど)があれば、営業の必要性が大きいとして、正当事由が認められやすくなります。

また、最近では、建物を建て替える必要性(建物の老朽化)も、貸主側の①「建物の使用を必要とする事情」として考慮されています。
建物について、耐震性に乏しく、地震による倒壊の可能性があることなどを指摘した上で、正当事由を肯定する判例も多くなってきています。

立退料も重要視されるようになってきた

⑤の「立退料などの提供」については、貸主が借主に立退料の提供を申し出たか否か、申し出た場合はその立退料の金額、また、貸主が代替家屋の提供を申し出たか否かなどの事情が考慮されることになります。

注意しなければならないのは、立退料は他の事情によって正当事由の条件がある程度満たされている場合に、あくまでも補完的な要素として検討される項目だということです。

したがって、貸主が建物を明け渡してほしいからといって、いくら高額の立退料を提供したとしても、それだけで正当事由が認められることはありません。そもそも貸主に建物を使用する必要性が全くなければ、法的には正当事由はないと判断されることになります。

もっとも、実際の裁判例では、立退料の提供が正当事由の判断のうえで重要な要素の1つになっています。

立退料として、貸主が借主にいくら提供するのか、また、貸主が借主に代わりの物件を提供したり、物件情報の案内をしているのかなど、いかに借主に与える不利益を軽減する措置をほどこしているのか、という点も、正当事由の判断で考慮されます。

そのため、更新が予定されている普通借家契約で、期間満了を理由に借主に明け渡してもらいたいと思った場合、借主に与える不利益を軽減するということも意識して、交渉されるとよいでしょう。