建物の老朽化で大家さんが立ち退きを求める場合、明け渡しの正当な事由が必要

一戸建て、アパートやマンションなどの賃貸建物が老朽化したから建て直したいとか、売却したいと考えた場合に、貸主（大家さん）が直面するのが立ち退き（強制退去）の問題です。

しかし、借主が家賃滞納や無断転貸などの契約違反行為を行っていない限り、貸主（大家さん）が「建て直したい」「売却したい」と考えたとしても、それを理由に直ちに立ち退き（強制退去）が認められるわけではありません。

契約の更新が予定されている普通借家契約の場合、貸主（大家さん）が期間満了により賃貸借契約を終了させるためには、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に対し、更新拒絶の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなければなりません（借地借家法26条第1項本文）。

また、賃貸借契約が期間の定めのない賃貸借契約であった場合には、貸主（大家さん）は借主に対し解約の申し入れをすることができますが、この解約の申し入れは、契約を終了させようとする日の6ヶ月前までに行わなければなりません（借地借家法27条第1項）。

さらに、借地借家法の適用のある賃貸借契約では、貸主（大家さん）から契約を終了させるためには、更新拒絶等の通知がなされても、契約期間が満了したとき（解約申し入れによる契約終了日のとき）に、貸主（大家さん）側に更新を拒否したり、解約の申し入れをするやむを得ない事情（正当事由）がなければ、賃貸借契約はそのまま継続されることになっています（借地借家法28条）。

そのため、賃貸建物の老朽化など貸主（大家さん）から契約を終了させようとする場合には、借地借家法26条第1項本文等の規定にしたがって、借主に対し、更新拒絶等の通知をするだけでは足りず、更新拒絶等をするやむを得ない事情（正当事由）が必要です。

なお、貸主（大家さん）が更新拒絶等の通知をして契約期間が満了しても（解約申し入れをして契約終了日が経過しても）引き続き借主が賃貸建物に住み続けている場合、貸主（大家さん）は、借主に対して、異議（建物の使用を認めないということ）を述べる必要があります。このとき、すぐに異議を述べなければ、賃貸借契約は更新されたとみなされてしまいますので（借地借家法第26条第2項、第27条第2項）、注意が必要です。

立ち退き料について

貸主（大家さん）が明け渡しを求める正当な事由は、

①建物の貸主及び借主が建物の使用を必要とする事情
②賃貸借に関するそれまでの経過
③建物の利用状況
④建物の今の状況
⑤立ち退き料などの提供

を考慮して判断されます。

正当事由の判断で主たる判断要素となるのが、①の「建物の使用を必要とする事情」です。

正当事由は、貸す側・借りる側双方がそれぞれ建物を使用する必要性がどの程度あるのかをまず比較し、賃貸借に関する従前の経過や建物の利用状況、建物の現況を総合的に考慮して判断されます。そのうえで、立ち退き料の提供が必要かどうかは、正当事由の判断の補完的な要素として考慮されます。

しかし、実際、立ち退き（強制退去）問題では、貸主（大家さん）と借主の間で、⑤立ち退き料の金額をめぐって対立することが多々あります。

立ち退き料は、移転経費（引っ越し費用、新規物件にかかる礼金、仲介手数料など）や、借家権の価格、営業補償（借主が店舗の場合）などを考慮して決定されます。
ただ、立ち退き料が具体的にいくらになるかということについて、定型的な計算式は存在しません。
立ち退き料は、正当事由の判断において、貸主側・借主側の利害の調整機能を果たす意味をもつものであるので、一概に金額がいくらになるとは言えないのです。

立ち退き料は、貸す側・借りる側双方の年齢や経歴、職業、資産、経済状態、健康状態、家族関係、法人である場合には設立時期や従業員数、経営状態など、さらには土地や建物に対する事情（建物の経過年数や老朽度、近隣状況、使用目的など）を考慮に入れて総合的に判断せざるをえず、ケース・バイ・ケースの判断になります。

この判断は、裁判所の裁量によりますが、借主が建物を居住用としてではなく、店舗用として利用している場合は、立ち退き料の中に営業補償の要素が含まれる可能性があるので、立ち退き料の金額が高額になりがちです。

もっとも、貸主（大家さん）側の建物の使用の必要性の要素が強ければ、借主に高額な立ち退き料を提供しなくても、正当事由が認められやすくなります。
また、特に、最近の判例は、店舗の賃貸であっても、建物の老朽化の程度が著しいと、相応の立ち退き料を提供することにより、正当事由を認めています。

いずれにせよ、貸主（大家さん）が借主に対し立ち退きを求めるにあたって、立ち退き料の金額が具体的にいくらになるのかについては、上記の様々な事情を総合的に考慮して、ケース・バイ・ケースで判断せざるを得ないため、専門家へ相談することが必須といえるでしょう。

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