アパートの一室を貸していますが、借主が2ヶ月連続で家賃を滞納しています。この滞納家賃については、どのように回収していけばよいでしょうか。

まずは、借主に対して、内容証明郵便などで、滞納家賃の支払いを促すとよいでしょう。
その際、借主が滞納家賃を支払うと約束してきた場合には、必ず念書や確約書などの書面に残しておくべきです。
借主に誠意が見られない場合には、連帯保証人に対しても滞納家賃の支払請求をするとよいでしょう。

法的措置の可能性を示して滞納家賃の支払いを促す

家賃の支払いは、賃貸借契約における借主の最も基本的な義務ですから、借主がこれを怠った場合には、「賃料の不払い」を理由として契約解除をすることが可能です。

そこで貸主としては、家賃の滞納があった場合、ただちにこれを支払うように催告をして、解除の準備をすることができます。

契約解除や強制執行による明け渡しの可能性を示されると、たいていの借主は驚き、こうした手続をとられることを恐れるでしょう。ですから、借主に危機感を抱かせる意味でも、法的手続についてふれながら支払いを促すことは有効な手段です。

なお、このとき、支払いについては、一定の期限（たとえば1週間以内）を設定しておきましょう。

催告の方法ですが、裁判の証拠とするためには内容証明郵便にしておくとよいと思います。ただし、いきなり内容証明郵便を出すと相手を刺激することになりますし、結果的に態度を硬直化させて話し合いがうまくいかなくなることも予想されます。

最終的に契約を解除して明け渡しを求める場合には必ず内容証明郵便にするべきですが、最初の段階では面談や普通郵便で通知したほうが無難です。もっとも滞納家賃が増えれば増えるほど回収が難しくなるのですから、最初の催告は早めにしておくべきでしょう。
　

支払いの約束を書面で残しておく

貸主側の働きかけによって、相手が滞納家賃を支払うと約束してきた場合には、その可能性が低くても、必ず念書や確約書などの書面に残しておくべきです。

契約の解除が有効だと認められるためには、信頼関係の破壊があったという事実が必要ですが、滞納家賃の支払いを約束しておきながらそれを破ったということになれば、信頼関係の破壊の裏付けになるからです。

それでも借主が催告に応じないようなら、早期に民事訴訟を提起して、明け渡しと同時にこれまでの滞納家賃と解除後の使用料を損害金として請求することになります。

訴えを起こしても借主が滞納家賃を支払わず、裁判でも貸主が勝訴した場合は、強制執行により滞納家賃を支払わせることになります。
　

連帯保証人に対する請求

賃貸借契約を結ぶ際には、通常、連帯保証人がつけられます。ですから、貸主は法律上、連帯保証人にも滞納家賃を請求することができます。

もっとも、特に、借主の身内や友人などが連帯保証人になっている場合、借主側としては家賃を滞納している事実を知られたくないでしょうから、いきなり連帯保証人に滞納家賃を請求されることを快く思わないでしょう。

ですから、まずは借主本人に支払いを督促すべきです。そこで「連帯保証人の方にも連絡します」といえば、借主は家賃滞納の事実を知られまいと真剣に金策するかもしれません。

話し合いで借主本人はもちろん、連帯保証人からも家賃を回収できなければ、あとは法的な措置に移行します。この場合は先に述べた民事訴訟に加え、連帯保証人にも滞納家賃の支払いを求めて、借主と連帯保証人を、両方一緒に被告として提訴することになります。

なお、連帯保証人として保証会社を利用している場合は、家賃滞納の事実を保証会社に早めに知らせておかないと、保証会社が滞納家賃を一部保証してくれなくなる可能性があるので、保証会社には、滞納の事実を早めに知らせておいた方がよいでしょう。

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