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老朽化による立ち退き(強制退去)問題

建物の老朽化で貸主が立ち退きを求める場合、明け渡しの正当な事由が必要

一戸建て、アパートやマンションなどの賃貸建物が老朽化したから建て直したいとか、売却したいと考えた場合に、貸主が直面するのが立ち退き(強制退去)の問題です。

しかし、借主が家賃滞納や無断転貸などの契約違反行為を行っていない限り、貸主が「建て直したい」「売却したい」と考えたとしても、それを理由に直ちに立ち退き(強制退去)が認められるわけではありません。

契約の更新が予定されている普通借家契約の場合、貸主が期間満了により賃貸借契約を終了させるためには、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に対し、更新拒絶の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなければなりません(借地借家法26条)。

また、賃貸借契約が期間の定めのない賃貸借契約であった場合には、貸主は借主に対し解約の申し入れをすることができますが、この解約の申し入れは、契約を終了させようとする日の6ヶ月前までに行わなければなりません(借地借家法27条)。

さらに、借地借家法の適用のある賃貸借契約では、契約期間が満了したとき(解約申し入れによる契約終了日のとき)に、貸主側に更新を拒否したり、解約の申し入れをするやむを得ない事情(正当事由)がなければ、契約はそのまま継続されることになっています(借地借家法28条)。

立退料について

貸主が明け渡しを求める正当な事由は、

①建物の貸主及び借主が建物の使用を必要とする事情
②賃貸借に関するそれまでの経過
③建物の利用状況
④建物の今の状況
⑤立退料などの提供

を考慮して判断されます。

正当事由の判断で主たる判断要素となるのが、①の「建物の使用を必要とする事情」です。

正当事由は、貸す側・借りる側双方がそれぞれ建物を使用する必要性がどの程度あるのかをまず比較し、賃貸借に関する従前の経過や建物の利用状況、建物の現況を総合的に考慮して判断されます。そのうえで、立退料の提供が必要かどうかは、正当事由の判断の補完的な要素として考慮されます。

しかし、実際、立ち退き(強制退去)問題では、貸主と借主の間で、⑤立退料の金額をめぐって対立することがままあります。

立退料は、移転経費(引っ越し費用、新規物件にかかる礼金、仲介手数料など)や、借家権の価格、営業補償(借主が店舗の場合)などを考慮して決定されます。ただ、具体的にいくらになるかということは、定型的な計算式が存在しない以上、一概には言えません。

貸す側・借りる側双方の年齢や経歴、職業、資産、経済状態、健康状態、家族関係、法人である場合には設立時期や従業員数、経営状態など、さらには土地や建物に対する事情(建物の経過年数や老朽度、近隣状況、使用目的など)を考慮に入れて総合的に判断せざるをえず、ケース・バイ・ケースの判断になります。

この判断は、裁判所の裁量によりますが、借主が建物を居住用としてではなく、店舗用として利用している場合は、立退料の中に営業補償の要素が含まれる可能性があるので、立退料の金額が高額になりがちです。

もっとも、貸主側の建物の使用の必要性の要素が強ければ、借主に高額な立退料を提供しなくても、正当事由が認められやすくなります。
また、特に、最近の判例は、店舗の賃貸であっても、建物の老朽化の程度が著しいと、相応の立退料を提供することにより、正当事由を認めています。

いずれにせよ、貸主が借主に対し立ち退きを求めるにあたって、立退料の金額が具体的にいくらになるのかについては、上記の様々な事情を総合的に考慮して、ケース・バイ・ケースで判断せざるを得ないため、専門家へ相談することが必須といえるでしょう。