2種類の賃貸契約

建物を貸し借りするときの契約を借家契約（賃貸借契約）といい、この借家契約には、普通借家契約と、定期借家契約という2種類の契約があります。

借地借家法は、賃貸借期間が満了しても、正当な理由がない限り、貸主は契約の更新を拒絶できないと規定しており、弱い立場になりがちな借主の保護を図っています。このような借地借家法の原則が適用される借家契約が、普通借家契約です。

これに対し、定期借家契約は、契約期間が満了になった時点で、契約が更新されることなく終了する契約のことです。

正当な理由がない限り、貸主が契約の更新を拒絶できないという普通借家契約のルールは、言い換えれば、契約が終了しても借主がそのまま住み続けたいと望む限り、建物を明け渡してもらうことができないということです。

そうなると貸主は、期間を限定して貸したいと思っても、安心して貸すことができません。こうした原則は、これまで賃貸住宅供給の障害となっていました。そこで、借地借家法の改正（平成12年3月1日施行）によって、更新のない定期借家契約が認められたのです。

普通借家契約と定期借家契約の違い

普通借家契約と定期借家契約には、次のような違いがあります。

まず、普通借家契約では、貸主は正当な理由がない限り契約の更新を拒絶できませんが、定期借家契約では、契約期間が満了すれば必ず借家契約が終了します。

次に、普通借家契約は、書面だけでなく口頭でも契約は成立しますが、定期借家契約は、必ず書面で契約を締結しなければなりません。

さらに、賃貸借契約の期間について、貸主と借主との間で1年未満の契約期間を定めた場合、普通借家契約では、たとえ当事者同士で1年未満で合意したとしても、期間を決めなかったものとみなされ、期間の定めのない借家契約となりますが、定期借家契約では、1年未満の契約期間を定めることもできます。

また、平成12年3月1日より前の契約では、普通借家契約の契約期間は20年が上限となりますが、定期借家契約では、契約期間の上限は無制限です（ただし、平成12年3月1日以降の普通借家契約では、契約期間の上限は無制限）。

定期借家契約は、普通借家契約とは異なり、契約期間が満了すれば必ず契約が終了するという点で貸主にとってメリットがあります。しかし、その代わり、家賃が通常の相場よりも安くなることが多く、この点は貸主にとってデメリットになります。

一時使用目的の借家契約

借家契約には、他にも一時使用目的の借家契約という契約もあります。

たとえば、展示会をする期間だけ部屋を借りる、貸主が転勤している間だけ家を借りるなど、部屋や建物を一時的な使用のために賃貸する場合がこれに当たります。

一時使用目的の借家契約には、借地借家法が一切適用されません。したがって、借家契約は、契約期間が満了することによって終了し、更新は認められないことになります。この点では定期借家契約と同じですが、定期借家契約と異なるのは、必ず書面で契約をかわさなければならないという規定がないこと。これらの点では、貸主にとってメリットのある契約だといえます。

しかし、契約期間が短いとか、契約書に「一時使用目的」と記載されているからといって、必ずしも一時使用目的の借家契約になるとは限りません。

判例は、一時使用目的かどうかは、「賃貸借の目的、動機、経緯、賃貸期間、建物の種類、構造、規模、使用状況、賃料の多寡、契約書上の記載内容、その他諸般の事情から、賃貸借契約を短期間に限り、存続させる趣旨のものであることが客観的に判断される」かどうかを基準とするとしています（最高裁／昭和36年10月10日判決）。

実際、この基準をもとにして一時使用目的の借家契約かどうかを判断するのは非常に困難です。一時使用目的の借家契約のつもりで契約したのに、後になって、普通借家契約であると判断されてしまう可能性も十分にあります。

したがって、たとえ一時使用目的の借家契約を結んだとしても、その効力を否定される場合があることに注意しなければなりません。どうしても一定期間経過後に部屋を返してほしい場合には、定期借家契約を結ぶ方が無難です。

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