敷金と原状回復義務について

敷金と原状回復義務

敷金とは、借主が家賃の支払いを怠った場合の滞納賃料や、物件を傷つけてしまった場合の損害賠償金を担保するためのお金です。敷金は、契約終了後、物件を明け渡す際に借主に返還されます。

ところで借主は、賃貸借契約を終了する際には、物件をもとの状態に戻して返還する義務があります。これを原状回復義務といいます（民法616条・598条）。

「原状回復」というと、部屋や建物を新品の状態にして返すことだと考える人がいるかもしれませんが、そうではありません。

これは、入居後に新たな設備を付け加えた場合、それを取り外して返還するということであり、原則として、新品同様にして戻す義務はないのです。

新築の物件をどんなに注意深く大切に使用したとても、長く使用していれば、ある程度の傷や汚れが発生します。こうした劣化を法律的には「通常使用による損耗」と表現し、その回復費用は貸主が負担するものとしています。

ですから、ごく普通の使い方、常識的な使い方をしていて発生した「損耗」については、借主はその回復費用を負担しません。

問題は、借主がわざと、あるいは誤って物件にキズや汚れなどをつけてしまった場合で、こうした「通常使用による損耗」ではないものの原状回復費用は、借主が負担することになります。

さて、敷金は原状回復にかかる費用もまかなうものですから、どれだけの敷金が返ってくるかは、借主が負担すべき原状回復費用の金額に応じて決まることになります。したがって、敷金の返還と原状回復はセットで問題となるのです。

なお、敷金の返還額（貸主の立場から見た場合は原状回復費用）が貸主・借主の話し合いで解決すればいいのですが、双方の意見が食い違う場合は、最終的に裁判所に対して敷金返還（貸主の立場から見た場合は原状回復費用請求）訴訟を起こして、解決を図ることになります。

賃貸借契約書に「借主は、故意過失を問わず、建物の毀損・滅失・汚損その他の損害につき損害賠償をしなければならない」という条項があります。この条項に基づき、クロスやカーペットなどをすべて新品にして明け渡すよう借主に求めることはできますか。

賃貸借契約書に上記のような条項があっても、借主が通常の使用をしている限り、クロスやカーペットなどを新品にして明け渡すよう請求することはできません。

原状回復義務の内容

借主には、賃貸借契約終了の際、その物件をもとの状態に戻してから、貸主に返還すべき原状回復義務があります。

しかし、貸主は建物を貸すことによって家賃収入を得ているわけですから、明け渡しのときにすべてを新品にして返還されるのであれば、貸主はそれだけ不当に利益を得ることになってしまいます。そこで借主は、原則として、「通常使用による損耗」については、修繕費用を負担する必要はなく、あくまでも故意・過失による損耗だけを回復させて返せばいいと考えられています。